Stagnující trh, stabilní ceny kvalitních nemovitostí a další přifukování cenové bubliny u nájemního bydlení. To jsou klíčové trendy pražského rezidenčního trhu v závěru uplynulého roku. Vyplývá to z aktuální analýzy realitní kanceláře Svoboda & Williams.
„Máme za sebou náročný rok. Ekonomické potíže způsobené energetickou krizí, boj centrálních bankéřů s běsnící inflací a propad české ekonomiky do recese, to vše výrazně ovlivňuje také situaci na realitním trhu. Jeho atmosféra připomíná dusno před přestřelkami ve filmových westernech Sergia Leoneho: aktéři strnule vyčkávají a nervy vibrují,“ shrnuje situaci na trhu Prokop Svoboda, majitel realitní kanceláře Svoboda & Williams.
Data za poslední kvartál loňského roku ukazují setrvalý pokles poptávky po nemovitostech k prodeji, také ovšem jednoznačně potvrzují, že kvalitní reality jsou schopné udržet svou hodnotu i v nejistých časech: v segmentu, který Svoboda & Williams dlouhodobě sleduje, se průměrná cena prodané nemovitosti v pololetním srovnání zvýšila o 0,6 procenta. „Každá doba generuje vítěze, kteří chtějí svůj úspěch žít tady a teď. V závěru roku jsme tak v naší společnosti realizovali několik výjimečných transakcí, které nás utvrzují v přesvědčení, že kvalitní nemovitosti zůstávají ve volatilním prostředí pro investory stabilním zázemím,“ potvrzuje Svoboda.
Ke čtvrtému kvartálu 2022 klienti Svoboda & Williams za metr čtvereční novostavby v průměru zaplatili 158 412 Kč a za metr čtvereční přeprodeje 141 209 Kč. Zatímco na Praze 1 průměrná cena metru čtverečního novostavby dosahovala 213 441 Kč, nejlevněji bylo možné pořídit novou nemovitost na Praze 9, v průměru za 119 981 Kč za čtvereční metr. „Poprvé v historii našich Market Reportů tvoří klienti, kteří si berou na koupi bytu hypotéku, méně než 35 % ze všech realizovaných transakcí,“ říká analytik Svoboda & Williams Kryštof Kušiak. Téměř 70 % českých kupujících, kteří nákup financují vlastními zdroji, poukazuje na velkou kupní sílu lokálních obyvatel, kterým kvalitní nemovitosti v době vysoké inflace slouží jako “Safe Haven” k uložení finančních prostředků.
Realitní trh i v posledním čtvrtletí 2022 zaznamenal také další rekordní růst cen nájemného. „Podle Indexu nájmů S&W v Praze nájmy podražily meziročně o 23 %, u malometrážních bytů 1+kk až 2+1 v centru Prahy vyšplhaly až o 40 % na 31 030 Kč, celopražský průměr cen nájemného dosáhl 39 800 Kč,“ upřesňuje Kušiak.
Podle analýzy Svoboda & Williams ovšem ceny nájemného v Praze a Brně začínají narážet na ekonomickou realitu. „Obvyklý pokles poptávky po nájemním bydlení v závěru roku byl loni ještě zřetelnější ve srovnání s boomem zájmu v letních měsících,“ konstatuje vedoucí oddělení rezidenčních pronájmů David Šimeček. „Zaznamenali jsme, že nadnárodní korporace omezují relokace expatů, aby zredukovaly náklady před očekávanou recesí,” dodává. Menší zájem ovlivňuje i oslabená reálná kupní síla, které podle ČSÚ poklesla v druhém pololetí minulého roku o desetinu. „Lze tedy očekávat, že nafouklou bublinu kolem nájemního bydlení čeká v nadcházejícím roce korekce,“ uzavírá výhled do dalších měsíců Prokop Svoboda.
__________________________________________________________________________________________
Jak vzniká Market Report Svoboda & Williams
Analýzy v rámci Market Reportu vycházejí z dat o prodejních a nájemních transakcích, generovaných aktivitami kanceláře Svoboda & Williams. Ta jsou doplněna o údaje o prodejích nemovitostí získaných z katastru nemovitostí, které svými parametry odpovídají sledovanému vzorku. Market Report pracuje výhradně s daty, která vycházejí z realizovaných cen, při jejichž výpočtu je navíc zohledněna cena za parkování a poměrná část exteriéru. Tato metodika využívá pro přepočet plochy exteriéru speciálně vyvinutý algoritmus, který progresivně krátí plochu exteriéru a zároveň bere v úvahu její poměr vůči ploše interiéru. Market Report vychází čtyřikrát ročně. Zpracovává data ze dvou posledních čtvrtletí a pohyby realitního trhu srovnává ve dvou po sobě jdoucích pololetích.
Dalším užitečným nástrojem pro přesnější interpretaci vývoje nájemního trhu je analytický nástroj Index cen nájmů S&W + VŠE, který Svoboda & Williams vyvinula ve spolupráci s Fakultou informatiky a statistiky Vysoké školy ekonomické v Praze. Zdrojem dat tohoto indexu jsou skutečně dosažené ceny nájemného u bytů, které měla Svoboda & Williams ve své nabídce, přičemž vývoj nájemního trhu srovnává meziročně.
